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• 空家等対策の推進に関する特別措置法について

 

空家等対策の推進に関する特別措置法について

 

 

特措法について触れる前に（従来の方策）

それぞれ空家等の（積極）活用（=除却（取壊）などは容易には考えない）→所有者の確定を。

（１） 相続人の確定→（仮に）相続人不存在→相続財産管理人の選任申立て

（２）（ex.）行方不明者

① 不在者財産管理人の選任申立て

 

立法の経緯

平成26年11月19日に成立（平成26年11月27日法律第127号）

 

立法目的

我が国の少子高齢化に伴い都市部か地方か関係なく「空き家」が増加しているが、特に、所有者が判らない、または判明した所有者が空き家を放置し続ける等し適切に対処しない等のため、この「空き家」が最終的には朽廃・崩落の危険があったり、人の気配がないことから放火や不法侵入の対象となったりと社会問題化してきた。

これに対して、自治体が適切に対処できるよう法的な裏付けをしたのが本特措法。

 

関連法令等

特に重要なのは、上記特措法中で定義付けられる「特定空家等」と判断された場合には「固定資産税等の住宅用地特例」の対象から除外することが平成27年度税制改正大綱に明記されていること。

 

これは、住宅などの敷地として利用されている土地は固定資産税が課税標準額の6分の1～3分の1、都市計画税が3分の1～3分の2に軽減される措置が従前からあるため、特に地価が高い地域では、空き家かつ相当な古家になっても解体等せずに存続させてきた（要するに節税のためには「更地」にはしない、ということ）ため、問題のある「空き家」の存続を助長してきたことからの措置。

 

後述のとおり、本特措法により、「特定空家等」に認定された場合には、最も強硬な手段による場合、最後は行政代執行により、問題空家は解体・除却されることになる。

 

しかし、このような強制除却にまで至らなくても、空家が存続する段階から、建物が存在しても上記の節税措置が使えないことになれば、少なくとも節税のために空家を存続させておく理由はなくなるので、任意での解体・除却→更地となっていくことが期待される。

 

しかも、更地となった上で（上記「特定空家等」の場合には更地となる前から）、固定資産税等に関する上記節税対策は使えないことになり、かつ、「空家」または「更地」ということで所有者は通常、物件からの賃料等の経済的利益も何ら得ることはない以上、これまで以上に、更地（もしくは上記「特定空家等」の場合には空家の建物付土地）を売却・処分しようと考える所有者が圧倒的に増えることが予想される。

 

これにより、特に、土地の供給がそれ程多くはない、地価が高い優良な住宅地ほど、（空家といえども建物は少なくとも一度は建築されているのであるから）比較的程度のよい土地の供給が進む可能性が高いものと思われる。

 

適用されるための要件

(1) 本特措法上の「空家等」とは？

 

(2) 同法上の「特定空家等」とは？

適切な管理が行われていない結果、地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼす「特定空家等」とされるのは次のような状態に至っているものを指す（同条2項）。

 

① 　そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

③ 　適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

④ 　その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等。

 

(3) 本特措法に併せて国土交通省と総務省により「空家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」（平成27年2月26日総務省告示・国土交通省告示第1号）を告示。これにより、年間を通して居住実態がないなど「空き家」の判断基準や所有者特定のための具体的手段の事例を提示。

 

 

 

A　居住していないことの基準：建築物の状況や管理の程度、人の出入りの有無、電気・ガス・水道の使用状況、所有者の登記や住民票の内容、所有者の主張等から客観的に判断される。

 

 

 

 

適用された場合の効果

 

(2) 市町村の責務→空家等対策計画（※1）の作成及びこれに基づく空家等に関する対策の実施その他の空家等に関する必要な措置を適切に講ずるよう努める（同法4条）。

※1　 市町村は、その区域内で空家等に関する対策を総合的かつ計画的に実施するため、基本指針に即して、空家等に関する対策についての計画（＝空家等対策計画）を定めることができる（6条1項）。

 

　　　同計画では以下を定める（同条2項）。

① 空家等に関する対策の対象とする地区及び対象とする空家等の種類その他の空家等に関する対策に関する基本的な方針

③ 空家等の調査に関する事項

⑤ 空家等及び除却した空家等に係る跡地（以下「空家等の跡地」という）の活用の促進に関する事項

⑦ 住民等からの空家等に関する相談への対応に関する事項

⑨ その他空家等に関する対策の実施に関し必要な事項

 

市町村の空家等対策計画の公表義務（同条3項）

市町村が組織する協議会→空家等対策計画の作成及び変更並びに実施に関する協議を行う（同法7条）。

 

【立入調査権】市町村長は、14条1項から3項までの規定(除却等必要な措置をとるよう助言・指導(1項)、勧告(2項)、勧告に係る措置の命令(3項))の施行に必要な限度において、当該職員またはその委任した者に、空家等と認められる場所に立ち入って調査をさせることができる（同条2項）。なお、立入の5日前までの所有者等に対する通知義務（同条3項）、立入る者の身分証等の携帯・提示義務（同条4項）、立入調査権の犯罪捜査のためとの解釈の禁止（同条5項）が定められている。

 

　《立入調査の拒否等に対する制裁》→立入調査を拒み、妨げ、または忌避した者は20万円以下の過料（同法16条2項）

 

(4) 「特定空家等」に対する措置

A　〔助言・指導〕→市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、当該特定空家の除却・修繕・立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置（放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態または著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く。2項も同じ）をとるよう助言または指導できる（同法14条1項）。

 

B　〔勧告〕→市町村長は、14条1項の助言または指導をした場合、なお当該特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、当該助言または指導を受けた者に対し、相当の猶予期限を付けて、除却・修繕・立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告することができる（同条2項）。

 

 

　　　《命令の行政手続法の不適用》→3項の命令は、行政手続法(平成5年法律第88号)第三章(12条及び14条を除く)の規定は適用しない(同条13項)。

　　　《命令違反に対する制裁》→命令違反者は50万円以下の過料（同法16条1項）

 

D　〔行政代執行〕→市長村長は、3項により必要な措置を命じた場合、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき、または履行しても同項の期限までに完了する見込がないときは、行政代執行法(昭和23年法律第43号)の定めに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、または第三者をしてこれをさせることができる(同条9項)。

 

E　〔措置義務者を確定できない場合の代執行〕→3項により必要な措置を命じようとする場合、過失がなくてその措置を命ぜられる者を確知できないときは、市町村長は、その者の負担において、その措置を自ら行い、またはその命じた者もしくは委任した者に行わせることができる。この場合の、措置義務者への手続保障がある(相当の期限を定めてのその措置を行うべき旨及びその期限までにその措置を行わないときは、市町村長またはその命じた者もしくは委任した者がその措置を行うべき旨を予め公告する義務)(同条10項)。

 

「空家」の活用法等について

 

 

 

② 　例えば空き家データベースの情報を宅地建物取引業者などを通じて公開し、購入や賃貸を検討する人に広く提供する。

 

施行後の検討

同法施行後5年経過した場合、同法施行の状況を勘案し、必要があると認めるときは、同法の規定について検討を加え、その結果に基づいて所要の措置を講ずる（附則2項）。