第6回賃貸借マンションオーナーのための法律問題

片平幸太郎弁護士が2014年10月28日（火）に当事務所が主催する「第6回賃貸借マンションオーナーのための法律問題」と題したセミナーを不動産会社様向けに行います。
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日時 2014年10月28日(火)　18:30～20:30
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会場

横浜市開港記念会館
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講師 片平幸太郎
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セミナー名 第6回賃貸借マンションオーナーのための法律問題
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主催 弁護士法人タウン＆シティ法律事務所
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詳細 下記参照
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はじめに

１．賃貸借マンションオーナーが抱える法律問題

賃貸借マンションオーナーは、賃借人との関係において賃貸借契約の当事者であり、様々な法律問題に直面する。
例：家賃回収、修繕義務、明渡請求等
 

２．解決方法

不動産問題、特に不動産賃貸借についての知識を持った弁護士に相談する。
また、不動産に関する情報は景気変動にも影響され、日々更新されるので、最新の情報を得ることも重要。
 

第１講座　近年の不動産をめぐる状況 

１．地価は上昇傾向

国土交通省が１８日発表した２０１４年７月１日時点の都道府県地価調査（基準地価）は、全国の住宅地・商業地を含む全用途平均で前年比１．２％の下落となり、５年連続で下落率が縮小した。
３大都市圏では０．８％上昇し、２年連続の上昇となった。
地方圏の下落率も１．９％と、３年連続で下落率が縮小した。
都市開発やオリンピック効果に加えて、地方でも交通アクセスの改善や外国人観光客増加の効果が表れた。
用途別にみると、商業地は全国平均で１．１％下落し、リーマンショック以降７年連続の下落となったが、下落率は５年連続で縮小した。
堅調な住宅需要を背景に商業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られたことも押し上げ要因となった。
住宅地も１．２％下落と２３年連続の下落となったが、下落率は５年連続で縮小。
住宅着工件数は増税に伴う反動減で減少傾向だが、土地取引は引き続き動意があり、地価への影響は限定的となっている。
特に、利便性や住環境が良好な住宅地では上昇基調を強め、それが周辺住宅地の上昇につながっている。（2014年9月18日ロイター）

 

図①.jpg
 

２．人口はピークアウトし、高齢化は進行中

→新築住宅は減少。中古住宅は増加。
高齢者向け不動産の需要は増加、資産運用としての不動産活用も増加。
※　サ高住…サービス付き高齢者向け住宅とは、「高齢者住まい法」の改正により創設された介護・医療と連携し、高齢者の安心を支えるサービスを提供するバリアフリー構造の住宅のこと。

 

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図②-2.jpg
 

３．業務のＩＴ化の進行

→自宅でも仕事が出来るようになり、オフィス需要が減少。
※クラウドサービス…インターネットをベースとしたコンピュータ資源の利用形態である。
ユーザーは、コンピュータによる処理やデータの格納（まとめて計算資源という）をネットワーク経由で、サービスとして利用する。
 

４．　３．１１後、建物の耐震性や防災設備についての意識が高まっている

→企業・消費者の意識や行動の変化により、不動産の評価も変化。
※　ＢＣＰ…災害などリスクが発生したときに重要業務が中断しないこと。
また、万一事業活動が中断した場合でも、目標復旧時間内に重要な機能を再開させ、業務中断に伴うリスクを最低限にするために、平時から事業継続について戦略的に準備しておく計画。　　
 

５．消費者契約法により消費者保護の要請が拡大

→賃貸借契約が事業者対個人の契約の場合、消費者契約法が適用され、賃借人がより大きな保護を受ける。
契約更新料の有効性が問題となった裁判例も借主側は消費者契約法違反を主張した。
※　消費者契約法10条…民法 、商法 （明治三十二年法律第四十八号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
 

第３講座　個別具体的な法律問題

賃貸借マンションオーナーであっても管理会社に管理を委託している場合は、管理会社が対応することも多い。その場合は、管理会社が直面する法律問題でもある。
また、管理会社がきちんと対応してくれない場合には、オーナー自身が対応する必要も出てくる。
また、住居用のマンションを貸している場合と事業用にマンションを貸している場合とでは同じような問題でも結論が異なる。
なぜなら、事業用マンションの場合の賃貸借契約においては、消費者契約法の適用がないからである。
 

１．賃料の未払い

迅速な対応が必要。
→対応が遅れればそれだけ損害が拡大。また、遅延が常態化するおそれ。
 
ケース①
「毎回、支払期限は守られないが、請求すると払ってくる賃借人に対してはどうすればいいか」
一回の賃料未払いだけでは賃貸借契約の解除は出来ない。

 

→信頼関係が破壊されたと言えるか。
通常3～6ヶ月の未払い要。但し、未払い賃料を支払ってしまえば、信頼関係が破壊されたとまでは言えないこともある。
支払いが遅れる度に、必ず支払いが遅れていることを指摘し、そのことを書面で指摘し咎めることが必要。そうしておかないと、後で紛争になった時に、支払が遅れても何も言われなかった、と借主から言われてしまうこともある。
 

２．修繕義務

賃貸人には、賃貸物を賃借人の使用・収益が可能な状態に置く義務を負っており、修繕義務を負う。
賃貸人が負う修繕義務は、「使用収益に著しい支障がある場合」と一般的には考えられる。
さらに、特約で「部分的な小修繕は賃借人が自らの費用で行う」という特約が入っているケースもある。
また、修繕義務を賃貸人が負わないという特約も有効。但し、その分、家賃が安くなるのが通常。
 
ケース②
「借主から、風呂場の給湯器が壊れたので、修理をするまで家賃を支払わないと言われ、実際に家賃が支払われていない。どうしたらいいか。」

 

→判例の考え方は、
「賃貸人が修繕義務を負う場合において賃借人の要求にもかかわらず賃貸人がその義務を履行しないときは，賃借人は，同時履行の抗弁権に基づき，修理がされるまでは，少なくともその修理に要する費用の限度で賃料の支払を拒絶することができる」
ポイントは、「その修理に要する費用の限度で」という部分。
給湯器の修理費用の金額の範囲であれば、賃借人は家賃の支払を拒むことは出来るが、それ以上の金額を支払わないことは認められない。
よって、全額の家賃の支払を拒むことは出来ない。
もっとも、このようなトラブルを避けるためにも、賃貸人としては、早急に修理をする必要がある。
 

３．明渡請求

明渡を求めるためには、上記のような信頼関係が破壊されたと言える事情（賃料の未払い、目的外使用、無断転貸など）が必要だが、借主の方も転居を考えていた等、双方の意思が合致すれば、任意に退去してもらえることもある。
また、上記のような信頼関係が破壊されたと言える事情がない場合には、明渡を求めることについての正当事由（建物の建替え、立退料の支払等）が必要。

 

ケース③
「借主に明け渡しを求めたところ、立退料を支払ってくれれば明渡してもいいと言っているが、いくら支払えばいいのか？」

 

→通常の居住目的不動産の場合の立退料の相場は家賃6ヶ月分前後。
若しくは不動産価値の18％（借家権価格＝60％（借地権価格）×30％）と言われています。
未払賃金があるような場合には、未払い賃金をチャラにする代わりに出て行ってくれるケースもあります。
また、立退料は、建物を明渡してもらってから支払うのがベストですが、立退料をもらえないと引っ越す費用がないというような場合には、先に一部を支払ってから残りは立退き後に支払う場合もあります。
 
ケース④
「明渡すと約束はしてくれたけど、いつまで経っても出て行ってくれない」

 

→賃貸借契約の終了の合意書を取り交わしたとしても、それだけでは強制執行という法的手続きを執ることは出来ず、一度裁判を起こして、裁判所から借主に対して「建物を明渡せ」という債務名義（判決や和解調書）を得る必要があります。
裁判をせずに強制執行をするための手続きとして即決和解という手続きがあり、明渡を求める場合にはよく利用されます。
※　即決和解…双方が建物明渡の時期や条件について合意している場合に、裁判所を介して和解をする手続き。
裁判自体は一回で終わります。この時の合意内容が守られなかった場合には強制執行が可能です。
なお、公正証書は金銭債権については強制執行認諾文言を付けることにより公正証書自体によって強制執行が出来ますが、建物明渡については公正証書により強制執行をすることはできません。
また、保証人が付いている場合、未払い賃料については保証人に請求できますが、明渡を求めることは当然のことながらできません。
賃貸物件が事業用の場合は、立退料は居住用に比べて高額になります。
なぜなら、移転する間の営業補償や移転に係る実費が高額になることがあるからです。
 
ケース⑤
「飲食店として店舗を貸していたが、家賃が1年以上支払われていないし、営業もしていない様子。店の中のものを搬出してしまってもいいか？」
なお、このケースでは、賃貸契約書に「賃貸借契約が終了した場合に借主は、直ちに本件建物を明渡さなければならない。
もし、借主が、本件建物内の所有物を貸主指定の期限内に搬出しないときは、貸主は、これを搬出保管又は処分の措置をとることができる」との条項があった。

 

→原則として認められない。
このような場合の事案で、貸主が荷物をリサイクル業者に売却し、搬出したという事案で、借主が貸主に損害賠償請求をして、その請求が認められたという裁判例もある。
裁判所の基本的な考え方は、自力救済の禁止。但し、例外的に自力救済が認められた裁判例もあり、個別具体的な事案によるというのが実情。
裁判所の基準は「法律の定める手続によったのでは権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別な事情が存する場合には、その必要の限度を超えない範囲内で例外的に許容される場合がある」というものです。
 

４．原状回復義務

賃借人は、明渡時に本件建物の原状回復をして返す必要がある。

 

→原状回復義務の範囲としては、賃借人の通常の使用により生ずる損耗については、原状回復義務には含まれない。
賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗については、賃借人の原状回復義務が認められる。
 
図③.png
 
なお、後者の損耗についてまで賃借人の負担とする特約は無効となることもある。
 
ケース⑥
「結露によりカビが発生していた。この分の費用は原状回復義務に含まれるか？」

 

→カビの発生が建物の構造上の問題である場合には、建物の経過年数なども考慮されるが、原則としては通常の使用により生ずる損耗と見られる。
 
ケース⑦
「ペット飼育可能な部屋として貸す時に、明渡時にペット飼育ためにリフォームが必要なので、そのリフォーム費用を借主の負担とする契約は有効ですか？」

 

→大規模なリフォームについて何の規定もなく借主の負担とする合意は無効であるが、ペットを飼育した場合には臭いの付着や毛の残存、衛生面での問題が発生するのが通じようなので、その消毒の費用について借主の負担とする合意は合理的であり、有効。
ただし、このような特約なく、大規模なリフォームをした場合は、問題となり得る。
 

５．契約更新

契約更新時の更新料は最高裁で有効と判断。

 

→「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情」がない限り、有効。
具体的には、契約期間と賃料、更新料から実質的な家賃がいくらかで判断。
また、期間満了により更新がされず自動更新となった場合には、期間満了時点の更新料は支払われるが、その後は、以後は期限の定めのない賃貸借契約になるので、更新料は請求できない。
更新料と類似のものとして、事業用不動産の保証金を更新毎に一部償却して、その分を補充するという内容の合意。
 

第四講座　最後に

賃貸借マンションオーナーにとってトラブルが発生すると、賃料収入が得られず経営が成りたたなくなるという大きなリスクがある。
トラブルが生じるおそれがあれば、早い段階で弁護士に相談することが結果的に損害を拡大させないことにつながります。
 

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