第2回「共有物件の効果的な処分方法」

片平幸太郎弁護士が2014年3月25日（火）に当事務所が主催した「共有物件の効果的な処分方法」と題したセミナーを不動産会社様向けに行いました。
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日時 2014年3月25日(火)　18:30～20:30
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会場

横浜市開港記念会館
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講師 片平幸太郎
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セミナー名 共有物件の効果的な処分方法
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主催 弁護士法人タウン＆シティ法律事務所
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詳細 下記参照
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セミナーの前に～本日のセミナーで最大の成果を得るために～

成果の出るセミナーの聴き方

１．右脳と左脳の両方で受け止める
左脳と右脳を共働状態におくことで、脳の持つ能力が最大限に発揮される。アイディア・ひらめきが生まれやすくなる。
≪実行するには…≫
右脳（五感を認識）・・・身体をリラックスさせる　
左脳（文字や言葉を認識）・・・たくさんメモする

２．いったん全てを受け容れ、自分のこととして考える
「これはうちには当てはまらない」などと最初から否定すると、新しい気づきは得られない。
一度は素直に受け容れてみることが、前向きな変化を生むポイント。
≪実行するには…≫
もし否定的な考えが浮かんだ時は、次のような質問を自分にしてみる
例・・・この話の中から一部でも活かせる点は？ 実現するために、自分でもできる第一歩は何だろうか？
　　　　これを（自分にはできないかもしれないが）、自社または社外の、誰ならできそうか？
 
３．すぐに振り返りとアウトプットをする ～48時間ルールと72時間ルール～
何かを学んだ際、４８時間以内に復習しなければ全体の約８０％は忘れ去られる。また、７２時間以内にほんの少しでも手をつけないことは、日が経っても達成されない可能性が高い。「すぐに学んだ内容を復習し」、「アウトプット（人に伝える、文章にする）を行い」、「すぐ取り掛かることを決める」ことで、学びが成果につながる。
≪実行するには…≫
例・・・できるだけたくさんの人と名刺交換・話をしてみる、「やる」と決めたことを今日参加したメンバーに宣言する、　「今日帰って早速やってみること」をセミナー中に書き出す
 

はじめに

１．共有不動産の問題点

共有不動産を売却する場合、共有者全員の同意が必要　
　※注意すべき点
   ・その不動産が共有であるか、そうでないか　
   ・共有者の意思が最後まで同じでいるか
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→共有不動産は単独所有の不動産と比べて面倒
 

２．共有不動産処分の解決方法

■　共有不動産について専門的な知識を持った弁護士に相談する。
共有不動産の処分方法について見通しを的確に判断してもらえる。
①コストパフォーマンス・・・利益は出るのか？
②法的阻害要因・・・法的にセーフなのか？
など、不動産・法律の専門知識を基に、共有物件の最適な処分方法をご提案します。

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第一講座　共有者が出来る事、出来ない事

１.共有者が出来る事

問題１：Ａさん「この土地建物を売りたい。母親（Ｄ）も賛成している」可能か？
背景：父親（Ｘさん）が単独名義で所有していた土地建物を３人の子供であるＡさん、Ｂさん、Ｃさんが各６分の１取得し、妻（Ｄさん）が２分の１を相続により取得。現在、その土地建物に住んでいるのは、AさんとDさんである。

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答え：出来ない
理由：売却は変更行為にあたり、共有者全員の合意が必要。自分の持分のみの処分は可能

 
 
問題２：Aさん「この建物を誰かに貸したい。母親も賛成している」可能か？
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答え：賃貸する期間によって異なる
理由：建物３年、土地５年以内の場合は、管理行為にあたるので共有者の持分の過半数で出来る。
建物5年を超える場合には、変更行為にあたり、共有者全員の合意が必要。



問題３：Aさん「雨漏りする屋根を修繕したい。母親には相談していない」可能か？
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答え：できる
理由：修繕行為は保存行為。持分に関わらず共有者単独で可能。※リフォームの場合はどうか。大規模な場合は、変更行為にあたり、限定的な場合は管理行為。


第二講座　共有状態の解消方法

１.共有状態の解消方法

(１)解消を求める立場の違い
■自分の共有持分を処分したい
■他の共有者の持分を全部取得したい
 
(２)持分の買取を求める側からの処分方法
■共有状態を続けることのリスク
⇒税金
⇒工作物責任
 
問題：Ｃさん「自分も共有持ち分を持っているのだから、ＡさんとＤさんだけが住んでいるのはずるい。建物を明渡すか、賃料を支払ってほしい」

 
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答え：（明渡は出来ない。賃料については請求の余地あり。）
理由：共有状態で自分が共有不動産を使用していない共有者が請求できるのは、せいぜい賃料相当額程度（しかも持分割合に応じたものだけ）そこで、共有持分の処分を検討。
・原則として現物分割
・現物分割が出来ない場合に価格賠償→最終的には共有物分割訴訟という手段


問題：Ｃ「自分の共有持分をＡさんに買い取ってもらいたい」

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■　考慮すべき事項：共有に至った経緯
⇒既に紛争になっていたかどうか（協議により解決する可能性があるかどうか）
■　ＡさんにとってＣさんの申出を断るリスク
⇒第三者が共有関係に入り込む可能性
時間が経過することによりますます権利関係が複雑化


第三講座　共有物分割訴訟　

１.共有物分割訴訟のポイント

■　手続きについて
・当事者：共有者全員
・開催契機：協議が調わないとき
 
■　共有物分割訴訟が認められないケース
・分割禁止の合意
・権利濫用等
 
■　分割方法
・現物分割
　⇒原則的な分割方法
・一部を現物分割、一部を共有のままとする分割（一部分割）
・全面的価格賠償
・代金分割（競売）

■　分割方法の判断要素
・当事者の希望
・持分割合
・共有物の性状
・共有物の利用状況
・経済的価値
・当事者の資力
 
■　全面的価格賠償の場合の考慮事項
・様々な事情を総合考慮
・全部取得者が取得することの相当性
・価格の適正評価
・全部取得者の支払い能力
・実質的公平
・競売→後述
 
■　分割の基礎となる財産評価
・合意
・鑑定
・調停
 
■　和解による解決
・賠償金の分割払い
・任意売却
・現物分割の応用

■　競売のプロセス
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■　他の共有者の持分の取得を目指す側からのアプローチ
■　持分を処分する場合と同様に協議、共有物分割訴訟
　⇒但し、競売や現物分割を避けたいので、価格賠償の金額については譲歩　　　
　　 せざるを得ない場合も。
■　共有状態にならないためのアドバイス
・相続による共有の場合⇒遺言書
 
・離婚時の財産分与⇒財産管理契約、特有財産からの購入
 

最後に

共有状態が（発生する前に）処分を進める。トラブルが生じたら弁護士に相談。
→交渉や調停段階から、専門家である当職ら「不動産に強い弁護士」に依頼することをお勧めします。

 
 

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