農家が自己所有の農地を非農家へ売却しようとしたときに、非農地証明書を取得して売却できた事例

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農家が自己所有の農地を非農家へ売却しようとしたときに、非農地証明書を取得して売却できた事例

農家が自己所有の農地を非農家へ売却しようとしたときに、非農地証明書を取得して売却できた事例

事案の概要

横浜市の戸塚区内で専業農家を営むAさんは、遺産分割の処理のために自己所有の農地を同市泉区内で農家ではないBさんに売却しようとしました。

Bさんは農家ではないので、周知のとおり、売却または転用・売却について農地法上の許可が要ります（同法３条、５条）。

AさんとBさんは、これらの許可を得た上で売却することも検討しましたが、時間や手間、場合によっては費用も要するとのこと、そして何よりも許可が下りる保障はないとのことで、結果、売却は難しいかも、ということになってしまいました。

相談・依頼のきっかけ

当事務所は、Aさんから従前、上記遺産分割に関する相談と依頼を受けていたのですが、代償金や相続税の納税資金を捻出するためにも、上記農地の売却は、できる限り早期にかつ円滑に行う必要がありました。

当事務所の活動

上記問題すなわち売却等のために農地法上の許可を得なければいけない、という問題は、結局、上記売却予定の土地が「農地」であるがゆえに生じる問題です。

そして、上記土地は、偶々１０～１５年以上前から近所の建設会社の資材置き場等として使われていたため、却って、農地としては、遅くとも上記時期以降は休耕を超えて耕作放棄地となっていたことが判りました。

そのため、上記事情からすれば上記土地は、そもそも「農地」には該たらない、よって農地法の適用はそもそもないはずとして、それを認めてもらうために、不動産業者と協力して農地ではないと認めてもらうための活動をしました。

すなわち、上記のとおり「農地」ではない、として農地法の適用がない、すなわち上記の農地法上の許可を得なくても売却、具体的には土地の所有権登記の「地目」欄を「農地」から農地以外に変えることで法務局での所有権移転登記を受け付けて貰えるようにするためには、「非農地証明書」という書面が必要になります。

そのために、当事務所は不動産業者と協力してこの非農地証明書を取得するための活動をしました。

具体的には、以下の各事実を疎明する資料を揃えることをしました。

(1) 従前の使用状況

…上記のとおり１０～１５年以上前から耕作はされていなかった。

(2) 耕作を放棄するに至った事情についてAさんに落ち度が格別ないこと

…近所の建設会社から、資材置き場が近所にないから、という事情から、偶々耕作していなかった今回売却予定土地に置かせて貰いたい、と執拗に頼まれたため、Aさんはどうせ耕作もしていないし人のために役に立つなら、という気持ちから資材置き場としての使用を認めたという経緯であり、地代もごく低額しか受領していないことからも明らかなとおり、決して営利目的でAさんの側から相場以上の地代で貸し始めたといった事情ではなかった。

(3) 耕作放棄地の面積が、Aさん所有の農地全体の面積に占める割合が極々小さいこと

…面積割合でみれば、ほんの１％程度に過ぎないこと

(4) 非農地証明書の使途

…売却するためであるが、その売却理由は、遺産分割の代償金や相続税の納税資金を捻出するためであること

当事務所が関与した結果

上記(1)から(4)の各書面の提出等をし、かつ、当局とも交渉したことで、無事、上記の「非農地証明書」を取得することができた結果、「地目」を「雑種地」に変える変更登記を得ることができ、売却できることになりました。

解決のポイント

非農地証明書は、当局は、そう簡単には作成してくれません。なぜなら、簡単に作成してくれることになれば、「農地」として農地法上の様々な厳格な規制をしている趣旨が、「非農地」と簡単に認められてしまうことで全く没却されてしまうことになるからです。

そのために、上記のような当局との交渉などやり慣れてはいない当事者の農家だけでの交渉等では、なかなか証明書を取得するのが難しい場合が多いです。

当事務所は、本件のようなケースにおいても、上記各疎明資料を整えた上で当局と交渉することに慣れた不動産業者と協力して、非農地の証明書を得られるように常に最大限の努力をしてきており、かつ、上記各疎明資料の取得や交渉時での使用法等について、独自のノウハウを有しております。

インタビュー

(1) 弁護士を探そうと思ったきっかけは？

相続人間での遺産分割を巡って揉めていて、農地は農業を継いだ自分が全て取得する代わりに代償金を支払ってやる必要が出ましたが、この代償金を用意するために、農地の一部を売却する必要が出ました。そして、自身が専業農家を営んでいる関係上、現在、耕作中の土地は極力売るわけにはいかなかったため、現在資材置き場として賃貸中の土地を売りたいと思ったわけです。

上記遺産分割で揉めた時点から弁護士を探し、そのときから貴事務所の弁護士さんのお世話にはなっていたわけですが、実際に売却が極めて難しい農地の一部を上記のような手順で無事売却できることになってとても感謝しています。

売却できたことで、代償金だけでなく相続税の納税資金も捻出できたので、この点でも非常に助かりました。